مراحل گرفتن حکم تخلیه مستاجر (چقدر طول میکشد و چقدر هزینه دارد؟)
تخلیه ملک اجارهای، یکی از چالشبرانگیزترین مسائل حقوقی است که موجران ممکن است با آن مواجه شوند. دلایل مختلفی از جمله پایان یافتن مدت اجاره، عدم پرداخت بهای اجاره، یا تخلف مستاجر از شروط قرارداد، میتواند موجر را ناچار به پیگیری مراحل قانونی برای بازپسگیری ملک خود کند. این فرآیند، بسته به نوع قرارداد و شرایط پرونده، میتواند متفاوت و دارای پیچیدگیهایی باشد. در این مقاله به صورت جامع و کاربردی، مراحل گام به گام اخذ حکم تخلیه، مدت زمان تقریبی و هزینههای مربوط به آن را بررسی خواهیم کرد تا شما با دیدی روشنتر، این مسیر حقوقی را طی کنید.
فهرست مطالب
چرا حکم تخلیه نیاز است؟
حکم تخلیه یک دستور قضایی است که به موجب آن، مستاجر موظف به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر میشود. نیاز به این حکم معمولاً در شرایطی ایجاد میشود که مستاجر به صورت داوطلبانه یا مسالمتآمیز ملک را تخلیه نکند. دلایل عمدهای که موجر را به سمت اخذ حکم تخلیه سوق میدهد، عبارتند از:
- پایان یافتن مدت اجاره: این متداولترین دلیل است. پس از اتمام دوره اجاره و عدم توافق بر تمدید، مستاجر باید ملک را تخلیه کند.
- عدم پرداخت اجارهبها: اگر مستاجر، اجارهبها را طبق موعد مقرر پرداخت نکند، موجر حق دارد تقاضای تخلیه را مطرح کند.
- تخلف از شروط قرارداد: مستاجر ممکن است با تغییر کاربری ملک، اجاره دادن به غیر بدون اجازه موجر، یا هرگونه عملی که خلاف شروط صریح قرارداد اجاره باشد، حق موجر برای درخواست تخلیه را فراهم آورد.
- نیاز شخصی موجر: در برخی موارد، موجر برای سکونت خود یا بستگان درجه یکش به ملک نیاز دارد که در این صورت نیز میتواند درخواست تخلیه نماید، البته با رعایت تشریفات قانونی و پرداخت حق و حقوق مستاجر در برخی قوانین خاص.
انواع قراردادهای اجاره و تأثیر آن بر حکم تخلیه
نوع قرارداد اجارهای که بین موجر و مستاجر منعقد شده، نقش حیاتی در تعیین روند و سرعت اخذ حکم تخلیه دارد. قوانین متفاوتی در ایران بر روابط موجر و مستاجر حاکم است که مهمترین آنها عبارتند از:
قراردادهای تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376
این قانون، سادهترین و سریعترین مسیر را برای موجر فراهم میکند، به شرطی که قرارداد اجاره دارای ویژگیهای خاصی باشد:
- قرارداد اجاره به صورت کتبی باشد.
- در دو نسخه تنظیم شده باشد.
- توسط دو نفر شاهد مورد امضا قرار گرفته باشد.
- مدت اجاره در آن قید شده باشد.
در صورت وجود این شرایط و اتمام مدت اجاره، موجر میتواند مستقیماً به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست دستور فوری تخلیه نماید که معمولاً در مدت زمان بسیار کوتاهی (گاه کمتر از یک هفته تا چند هفته) صادر و اجرا میشود.
قراردادهای تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و قانون مدنی
قراردادهایی که قبل از سال 1376 منعقد شدهاند یا قراردادهای جدیدی که فاقد شرایط ذکر شده برای قانون سال 1376 هستند (مانند عدم امضای دو شاهد یا شفاهی بودن قرارداد)، مشمول این قوانین میشوند. در این موارد، فرآیند تخلیه پیچیدهتر و زمانبرتر است و معمولاً نیاز به طرح دعوای حقوقی تخلیه ید در دادگاه دارد که شامل مراحل دادرسی، جلسات دادگاه و صدور حکم است و میتواند ماهها به طول انجامد.
جدول مقایسه انواع قراردادها در فرآیند تخلیه
| ویژگی | قرارداد تابع قانون سال 1376 |
|---|---|
| شرایط تنظیم | کتبی، دو نسخه، با امضای دو شاهد |
| مرجع رسیدگی | شورای حل اختلاف |
| نوع دستور | دستور فوری تخلیه (غیر قابل تجدیدنظر) |
| مدت زمان تقریبی | چند روز تا چند هفته |
| پیچیدگی فرآیند | پایین |
* لازم به ذکر است که قراردادهای تابع قانون 1356 و قانون مدنی به دلیل پیچیدگی بیشتر، در این جدول به صورت مجزا قرار نگرفتهاند و روند آنها نیازمند طرح “دعوای حقوقی تخلیه ید” در دادگاه حقوقی است.
شرایط لازم برای درخواست حکم تخلیه
برای اینکه موجر بتواند تقاضای حکم تخلیه را مطرح کند، باید یکی از شرایط زیر (که در بالا نیز به آنها اشاره شد) محقق شده باشد و قابلیت اثبات را داشته باشد:
- انقضای مدت اجاره: این شرط بنیادین است و با ارائه قرارداد اجاره به راحتی اثبات میشود.
- عدم پرداخت اجارهبها: موجر باید مدارکی دال بر عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر (مانند کپی اظهارنامه ابلاغ شده به مستاجر یا استعلام بانکی) ارائه دهد.
- تخلف از شروط قرارداد: این تخلف باید به صورت مشخص در قرارداد قید شده باشد و موجر بتواند آن را اثبات کند (مثلاً با شهادت شهود، عکس یا سایر مدارک).
- نیاز شخصی موجر یا بستگان درجه یک: در مواردی که قانون اجازه میدهد، موجر باید نیاز خود را به سکونت اثبات کند (مثلاً با نداشتن ملک دیگر). این مورد در قوانین جدید کمتر مصداق دارد.
- عدم امکان استفاده متعارف: اگر مستاجر، ملک را به نحوی مورد استفاده قرار دهد که خلاف عرف و قرارداد باشد یا خسارت جدی به ملک وارد کند.
💡نکته مهم: جمع آوری مدارک و مستندات قوی از ابتدای وقوع تخلف یا پایان قرارداد، به تسریع فرآیند کمک شایانی میکند.
مراحل گام به گام دریافت حکم تخلیه
مسیر حقوقی تخلیه مستاجر (اینفوگرافیک مراحل)
ارسال اظهارنامه/اخطاریه
قبل از هر اقدام قضایی، به مستاجر اخطار کتبی یا اظهارنامه رسمی ارسال کنید.
<!–
–>
مراجعه به مرجع صالح
با مدارک کامل به شورای حل اختلاف (برای دستور فوری) یا دادگاه (برای دعوا) مراجعه کنید.
رسیدگی و صدور دستور/حکم
مرجع قضایی پس از بررسی مدارک، دستور فوری یا حکم تخلیه را صادر میکند.
ابلاغ و اجرای حکم
حکم یا دستور به مستاجر ابلاغ شده و پس از مهلت قانونی، با حضور نماینده اجرا، ملک تخلیه میشود.
این مراحل کلی بوده و جزئیات آن بستگی به نوع قرارداد و شرایط خاص پرونده دارد.
گام اول: ارسال اظهارنامه یا اخطاریه
قبل از هر اقدام قضایی، بهویژه در صورت عدم پرداخت اجارهبها یا تخلف از شروط، بهتر است از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، یک اظهارنامه رسمی برای مستاجر ارسال کنید و به او مهلت معقولی برای رفع تخلف یا تخلیه ملک بدهید. این کار، جنبه قانونی به اخطار شما میدهد و میتواند در مراحل بعدی به عنوان مدرک مورد استفاده قرار گیرد.
گام دوم: طرح دعوا یا درخواست تخلیه در مرجع صالح
پس از طی گام اول (یا در صورت اتمام مدت قرارداد)، بسته به نوع قرارداد (همانطور که در بخش قبل توضیح داده شد)، باید به مرجع صالح مراجعه کنید:
- برای قراردادهای تابع قانون 1376: مراجعه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک برای درخواست دستور فوری تخلیه.
- برای سایر قراردادها: طرح دعوای تخلیه ید یا خلع ید در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک.
مدارک لازم شامل اصل قرارداد اجاره، مدارک شناسایی موجر، سند مالکیت یا وکالتنامه و در صورت لزوم، مدارک اثبات تخلف مستاجر است.
گام سوم: رسیدگی در دادگاه یا شورای حل اختلاف
در شورای حل اختلاف، فرآیند رسیدگی برای دستور فوری تخلیه معمولاً بدون نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و به سرعت انجام میشود. اما در دادگاه، پرونده روال عادی دادرسی را طی کرده، ابلاغیه برای مستاجر ارسال میشود، ممکن است جلسات دادگاه تشکیل شود و طرفین دفاعیات خود را مطرح کنند.
گام چهارم: صدور حکم یا دستور تخلیه
پس از بررسی مدارک و دفاعیات (در صورت لزوم)، مرجع قضایی اقدام به صدور دستور فوری یا حکم تخلیه میکند.
- دستور فوری تخلیه: این دستور قطعی و غیرقابل اعتراض است و مستاجر مهلت اندکی (معمولاً چند روز) برای تخلیه خواهد داشت.
- حکم تخلیه: این حکم قابل تجدیدنظرخواهی و فرجامخواهی است و پس از طی این مراحل و قطعیت یافتن، قابلیت اجرا پیدا میکند.
گام پنجم: ابلاغ حکم و اجرای آن
پس از صدور دستور یا حکم تخلیه، باید از طریق دایره اجرای احکام قضایی، برای ابلاغ و اجرای آن اقدام شود. اخطاریه اجرا به مستاجر ابلاغ میشود و در صورت عدم تخلیه در مهلت قانونی، مامور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با حضور نیروی انتظامی، اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر خواهد کرد. در این مرحله، معمولاً کلیه اسباب و اثاثیه مستاجر صورتبرداری و به انبار اموال دادگستری یا مکان دیگری که مستاجر معرفی کند، منتقل میشود.
مدت زمان صدور حکم تخلیه (چقدر طول میکشد؟)
مدت زمان لازم برای گرفتن حکم تخلیه و اجرای آن، میتواند بسیار متفاوت باشد و به عوامل متعددی بستگی دارد:
نمودار زمانی تقریبی (سناریوهای مختلف)
دستور فوری تخلیه (قانون 1376)
زمان تقریبی: 1 تا 4 هفته (بسته به شلوغی شورا و سرعت ابلاغ)
دعوای حقوقی تخلیه (قوانین دیگر)
زمان تقریبی: 3 ماه تا 1 سال (تا مرحله قطعیت و اجرا، با احتساب تجدیدنظر)
عوامل مؤثر بر مدت زمان:
- نوع قرارداد اجاره (قانون 1376 vs سایر قوانین)
- محل وقوع ملک (شهرستانهای کوچک یا مراکز استان)
- میزان شلوغی و حجم پروندههای مرجع قضایی
- نحوه ابلاغ اوراق قضایی به مستاجر
- مقاومت مستاجر در برابر تخلیه و استفاده از طرق قانونی (مثل تجدیدنظرخواهی)
- پیگیری موجر یا وکیل وی
هزینههای مربوط به حکم تخلیه (چقدر هزینه دارد؟)
هزینههای مربوط به اخذ حکم تخلیه شامل موارد مختلفی است که بر اساس تعرفههای قانونی و شرایط پرونده متغیر است. این هزینهها عبارتند از:
1. هزینه دادرسی
این هزینه بر اساس خواسته پرونده و ارزش خواسته (مثلاً میزان اجارهبهای ماهانه یا ودیعه) محاسبه میشود. در پروندههای تخلیه، معمولاً ارزش خواسته مالی تعیین شده و درصدی از آن به عنوان هزینه دادرسی به حساب دادگستری واریز میگردد. برای دستور فوری تخلیه در شورای حل اختلاف، هزینه کمتر است.
2. هزینه کارشناسی (در صورت لزوم)
در برخی موارد، ممکن است برای تعیین خسارات وارد شده به ملک یا ارزیابی شرایط خاص، نیاز به نظر کارشناس رسمی دادگستری باشد که هزینه آن نیز بر عهده متقاضی (موجر) خواهد بود.
3. هزینه وکیل
اگر موجر بخواهد از خدمات وکیل استفاده کند، حقالوکاله وکیل طبق قرارداد بین موکل و وکیل تعیین میشود. استفاده از وکیل، به دلیل تخصص و سرعت عمل، میتواند در کاهش زمان و پیچیدگی فرآیند مؤثر باشد.
4. هزینههای اجرایی
پس از صدور حکم یا دستور تخلیه، برای اجرای آن باید درصدی از ارزش خواسته به عنوان نیم عشر اجرایی پرداخت شود. همچنین، اگر مستاجر در زمان تخلیه وسایل خود را از ملک خارج نکند، هزینههای انتقال و نگهداری اسباب و اثاثیه نیز به عهده مستاجر است اما در ابتدا موجر ممکن است مجبور به پرداخت آن شود و سپس میتواند آن را از مستاجر مطالبه کند.
⚠️تخمین هزینه: با توجه به متغیر بودن تعرفهها و شرایط پرونده، ارائه یک مبلغ دقیق دشوار است. اما میتوان گفت که هزینهها از چند صد هزار تومان (برای دستور فوری) تا چند میلیون تومان (برای دعوای حقوقی با وکیل) متغیر خواهد بود.
نکات مهم و توصیههای حقوقی
- مشورت با وکیل متخصص: قبل از هر اقدامی، با یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجاره مشورت کنید. وکیل میتواند بهترین مسیر قانونی را با توجه به شرایط خاص شما پیشنهاد دهد و از بروز خطاهای احتمالی جلوگیری کند. برای مشاوره میتوانید به بخش تماس با ما مراجعه نمایید.
- تنظیم دقیق قرارداد: از ابتدا، قرارداد اجاره را به صورت کتبی، با ذکر جزئیات کامل، مدت اجاره، نحوه پرداخت، شروط تخلیه و با امضای دو شاهد تنظیم کنید تا در صورت لزوم، بتوانید از امتیازات قانون 1376 بهرهمند شوید.
- جمعآوری مستندات: هرگونه مدرک مربوط به قرارداد، پرداختها، اخطاریهها، اظهارنامهها، پیامکها یا هر مدرکی که نشاندهنده تخلف یا پایان قرارداد باشد، را به دقت جمعآوری و نگهداری کنید.
- صبر و پیگیری: فرآیندهای قضایی ممکن است زمانبر باشند. پیگیری مستمر پرونده، چه توسط خودتان و چه توسط وکیل، به تسریع روند کمک میکند.
- عدم اقدام خودسرانه: به هیچ عنوان اقدام به تخلیه خودسرانه ملک (مثلاً قطع آب و برق یا تعویض قفل) نکنید، زیرا این اقدامات میتواند عواقب حقوقی جدی برای موجر داشته باشد.
خدمات حقوقی آنلاینلایر
جهت کسب اطلاعات بیشتر در خصوص موضوعات حقوقی و بهرهمندی از مشاوره تخصصی، میتوانید به وبلاگ موسسه وکیل آنلاین مراجعه نمایید.
سوالات متداول (FAQ)
آیا برای تخلیه مستاجر همیشه نیاز به حکم دادگاه است؟
خیر. همانطور که توضیح داده شد، اگر قرارداد اجاره شما تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد و دارای شرایط لازم (کتبی بودن، دو نسخه بودن، امضای دو شاهد)، میتوانید مستقیماً از طریق شورای حل اختلاف درخواست دستور فوری تخلیه را مطرح کنید که فرآیندی سریعتر از حکم دادگاه دارد. اما در سایر موارد، بله، نیاز به حکم دادگاه است.
در صورت عدم پرداخت اجاره، چه باید کرد؟
ابتدا، با ارسال اظهارنامه قضایی یا اخطاریه کتبی رسمی، مستاجر را از عدم پرداخت اجاره و عواقب آن مطلع کنید و به او مهلتی برای پرداخت بدهید. در صورت عدم پرداخت در مهلت مقرر، میتوانید درخواست تخلیه (بر مبنای عدم پرداخت اجاره) را در مرجع صالح مطرح نمایید.
آیا امکان تخلیه مستاجر قبل از پایان قرارداد وجود دارد؟
بله، در صورتی که مستاجر از شروط اساسی قرارداد اجاره تخلف کرده باشد (مانند تغییر کاربری ملک، اجاره دادن به غیر بدون اجازه، یا وارد آوردن خسارت جدی به ملک)، حتی قبل از پایان مدت قرارداد نیز موجر میتواند درخواست تخلیه را مطرح کند. این موارد باید در قرارداد به صراحت ذکر شده و قابل اثبات باشند.
اگر مستاجر حکم تخلیه را اجرا نکند چه میشود؟
پس از صدور حکم یا دستور تخلیه و ابلاغ آن، اگر مستاجر در مهلت قانونی (که معمولاً چند روز تا یک هفته است) ملک را تخلیه نکند، موجر میتواند با مراجعه به دایره اجرای احکام، درخواست اجرای حکم را بدهد. در این صورت، مامور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم نیروی انتظامی، به زور اقدام به تخلیه ملک خواهد کرد.
نتیجهگیری
فرآیند اخذ حکم تخلیه مستاجر، هرچند در نگاه اول پیچیده به نظر میرسد، اما با آگاهی از قوانین، مستندسازی دقیق و پیگیری صحیح، قابل انجام است. نوع قرارداد اجاره و شرایط خاص هر پرونده، تعیینکننده مسیر حقوقی، مدت زمان و هزینههای این فرآیند خواهد بود. توصیه اکید میشود که در تمامی مراحل، به ویژه در ابتدای مواجهه با مشکل، از راهنمایی و مشاوره وکیل متخصص بهرهمند شوید تا از بروز اشتباهات حقوقی و اتلاف وقت و هزینه جلوگیری شود. با رویکردی اصولی و منطبق با قانون، میتوانید حقوق خود را به عنوان موجر استیفا کرده و ملک خود را بازپس گیرید.
نیاز به مشاوره حقوقی دارید؟
تیم متخصص وکیل آنلاین آماده ارائه خدمات حقوقی و مشاوره تخصصی به شماست.
📍 آدرس: اتوبان باقری، فرجام غربی، بعد از عبادی، ساختمان کهکشان، پلاک 401، واحد 8، طبقه دوم
(جلسه حضوری فقط با هماهنگی قبلی)
